每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜何小桃 董興生    

近期，位于深圳寶安新安片區(qū)的珺悅名都項(xiàng)目，成為深圳市場(chǎng)上看房熱度較高的項(xiàng)目之一，受到地產(chǎn)中介力推。

2月27日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到珺悅名都項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，不少中介在項(xiàng)目外圍蹲點(diǎn)攬客。而在珺悅名都項(xiàng)目的營(yíng)銷中心，當(dāng)天雖為工作日，但前來(lái)看房的人依然不少。

據(jù)記者了解，不少看房者被珺悅名都項(xiàng)目的大幅折扣所吸引。2026年春節(jié)假期結(jié)束后，珺悅名都項(xiàng)目便以工抵房的名義推出大幅特惠活動(dòng)，成為節(jié)后深圳首個(gè)“降價(jià)跑量”新盤。

記者還在珺悅名都項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，項(xiàng)目主力戶型89平方米的三房，開(kāi)盤價(jià)直降80萬(wàn)元~115萬(wàn)元，甚至部分低樓層戶型的價(jià)格僅500萬(wàn)元出頭。其中，中高樓層89平方米房源，折后價(jià)格多在520萬(wàn)元~530萬(wàn)元，單價(jià)區(qū)間在5.8萬(wàn)元~5.9萬(wàn)元/平方米；部分低樓層總價(jià)在500萬(wàn)元~510萬(wàn)元，單價(jià)約5.6萬(wàn)元~5.7萬(wàn)元/平方米。

事實(shí)上，珺悅名都項(xiàng)目2025年7月開(kāi)盤時(shí)，備案均價(jià)為8.22萬(wàn)元/平方米，彼時(shí)的折后單價(jià)約為7.3萬(wàn)元/平方米。如今，珺悅名都項(xiàng)目以工抵房的名義，再一次大幅降價(jià)。

值得注意的是，珺悅名都項(xiàng)目最初的開(kāi)發(fā)商并非中國(guó)信達(dá)，早期由中南建設(shè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，此后，中南建設(shè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，中國(guó)信達(dá)于2023年2月正式介入接盤。中國(guó)信達(dá)通過(guò)旗下信達(dá)資本聯(lián)合設(shè)立總規(guī)模31.51億元的紓困基金，其中信達(dá)系出資25.51億元，完成對(duì)珺悅名都項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體——深圳市金中盛投資有限公司的股權(quán)重組與資產(chǎn)盤活。

“從2025年四季度開(kāi)始，深圳二手房?jī)r(jià)格降幅比新房的大，客戶明顯流向二手房市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商此舉有利于搶回部分被分流的客戶，加速去化?！?026年2月28日，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向記者分析稱。

“直降超百萬(wàn)元”

最近，珺悅名都項(xiàng)目受到很多深圳房屋中介的力推，“直降超百萬(wàn)元”無(wú)疑是該項(xiàng)目樓盤重要的代名詞。

2月27日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到珺悅名都項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，在項(xiàng)目售樓處了解到，優(yōu)惠推出后市場(chǎng)反應(yīng)不錯(cuò)，項(xiàng)目銷售節(jié)奏大幅加快。

在珺悅名都項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，有置業(yè)顧問(wèn)透露，項(xiàng)目于農(nóng)歷正月初九（2月25日）啟動(dòng)工抵房?jī)?yōu)惠，連續(xù)多日營(yíng)業(yè)至晚上12點(diǎn)，不少客戶連夜趕來(lái)看房、定房。開(kāi)發(fā)商本輪降價(jià)目標(biāo)明確，計(jì)劃在節(jié)后清掉剩余的百來(lái)套尾盤，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

價(jià)格優(yōu)勢(shì)是珺悅名都項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)走量的核心原因。

置業(yè)顧問(wèn)向記者算了一筆賬，按一套高樓層89平方米房源530萬(wàn)元總價(jià)計(jì)算，特惠后單價(jià)約5.9萬(wàn)元/平方米，較開(kāi)盤時(shí)的單價(jià)直降1.5萬(wàn)元~2萬(wàn)元/平方米。若首付兩成（最低首付可做到15%），則首付為106萬(wàn)元，按30年房貸計(jì)算，月供約1.8萬(wàn)元。

“目前，珺悅名都項(xiàng)目實(shí)行10萬(wàn)元定金鎖房政策，鎖定優(yōu)惠名額，后續(xù)按正常新房交易流程辦理網(wǎng)簽及貸款。”陪同記者看房的中介如是表示。

記者了解到，在推出特惠房源之前，珺悅名都項(xiàng)目整體去化不算太好。珺悅名都項(xiàng)目最早于2025年7月5日開(kāi)盤，不過(guò)記者查詢深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)了解到，截至2026年2月27日，項(xiàng)目“已錄入合同+已備案”房源共計(jì)52套，整體去化率約20%。

而在推出特惠房源后，據(jù)中介介紹，該樓盤在推出工抵房后，單日最高銷售約50套。也就是說(shuō)，珺悅名都項(xiàng)目降價(jià)后的單日最高銷量，幾乎趕上過(guò)去半年的銷量。

據(jù)記者了解，珺悅名都項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體為深圳市金中盛投資有限公司。天眼查資料顯示，該公司成立于2017年，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，法定代表人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理均為陸建飛。

從股權(quán)穿透關(guān)系看，深圳市金中盛投資有限公司由蕪湖信中盛投資合伙企業(yè)（有限合伙）、信達(dá)資本管理有限公司分別持股99%、1%，實(shí)控人為中國(guó)信達(dá)。

那么，珺悅名都項(xiàng)目單價(jià)區(qū)間5.6萬(wàn)元~5.9萬(wàn)元/平方米，在深圳以及寶安新安片區(qū)屬于什么水平？

“這一價(jià)格在深圳還是比較有吸引力，畢竟位置是在深圳新安片區(qū)?，B悅名都項(xiàng)目周邊次新房及品質(zhì)二手房的單價(jià)普遍在7萬(wàn)元~9萬(wàn)元/平方米，珺悅名都項(xiàng)目旁邊的大悅城印悅公寓折后單價(jià)約3.9萬(wàn)元~4.5萬(wàn)元/平方米，均價(jià)為4.2萬(wàn)元/平方米?，B悅名都項(xiàng)目與周邊的二手房至少存在1萬(wàn)元~2萬(wàn)元的差價(jià)?！?月28日上午，深圳房產(chǎn)中介劉文濤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如是表示。

劉文濤進(jìn)一步表示，目前在整個(gè)深圳，珺悅名都項(xiàng)目?jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)也很明顯。

項(xiàng)目同樣存在短板

值得注意的是，珺悅名都項(xiàng)目前身是寶城25區(qū)及新安25區(qū)城市更新一期C項(xiàng)目，最初由中南建設(shè)開(kāi)發(fā)。

公開(kāi)資料顯示，2021年起，中南建設(shè)陷入流動(dòng)性危機(jī)，債務(wù)逾期、項(xiàng)目停工頻發(fā)，地塊開(kāi)發(fā)陷入停滯。

2023年2月，中國(guó)信達(dá)注資25.51億元正式接手，以紓困模式盤活資產(chǎn)，成為珺悅名都項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體，大幅降低爛尾風(fēng)險(xiǎn)，這也是深圳市場(chǎng)上繼中洲迎璽后，又一個(gè)由中國(guó)信達(dá)兜底的問(wèn)題樓盤。

從項(xiàng)目本身業(yè)態(tài)來(lái)看，珺悅名都占地約1.13萬(wàn)平方米，總建面14.3萬(wàn)平方米，僅規(guī)劃2棟31層住宅，搭配2棟寫字樓，可售商品房256套，同時(shí)包含保障房與回遷房。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪珺悅名都項(xiàng)目周邊了解到，該項(xiàng)目距離5號(hào)線、12號(hào)線靈芝站約800米，項(xiàng)目旁邊就是華南首座中糧大悅城，500米內(nèi)有建安小學(xué)、新安中學(xué)等學(xué)校，項(xiàng)目一路之隔為寶安中醫(yī)院。

雖然價(jià)格以及區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，但珺悅名都項(xiàng)目同樣存在短板，項(xiàng)目的容積率高達(dá)9.69，社區(qū)規(guī)模小、活動(dòng)空間有限，梯戶比為3梯7戶或4梯6戶，使得整體的居住密度偏高。

中國(guó)信達(dá)接手珺悅名都項(xiàng)目后，并未選擇硬扛價(jià)格，而是采取“降價(jià)跑量、快速回款”的務(wù)實(shí)策略，這在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)紓困主體而言，快速回籠資金可用于后續(xù)土地競(jìng)拍，而不追求單一項(xiàng)目的高利潤(rùn)，也是AMC（資產(chǎn)管理公司）盤活不良資產(chǎn)的通用思路。

何倩茹向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，獲紓困的樓盤跟市場(chǎng)上的正常樓盤一般不會(huì)有太大區(qū)別，但需要被紓困的項(xiàng)目，其資金壓力必然更大，因此快速出售回籠資金顯得尤為重要。

深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉向記者表示，目前，在深圳市場(chǎng)，除以稀缺性著稱的頂級(jí)高端項(xiàng)目外，無(wú)論是在寶安南山這樣的熱點(diǎn)區(qū)域，還是在光明龍崗坪山這樣的剛需區(qū)域，“價(jià)格”始終是影響購(gòu)房者決策的最大因素，因此“降價(jià)跑量”的策略在市場(chǎng)上仍能行得通。

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2026年2月（截至2月27日），深圳全市新房住宅累計(jì)成交1215套，二手住宅累計(jì)過(guò)戶2248套。在該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的265個(gè)在售新房住宅項(xiàng)目中，最低首付在20萬(wàn)元至800萬(wàn)元不等，近八成樓盤的最低首付在100萬(wàn)元內(nèi)。